Dalam 5 tahun kebelakangan ini, Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan Malaysia telah merekodkan lebih daripada dua ratus projek yang terabai. Apabila projek perumahan diabaikan, ia menjadi keadaan yang paling mengecewakan yang mungkin dihadapi oleh pembeli rumah. Selain mengganggu pasaran harta tanah, situasi seperti ini menjadi beban kepada pembeli, kerana mereka masih perlu terus membayar balik ansuran pinjaman kepada bank walaupun rumah masih belum dapat mereka diami.

Melalui sistem ‘Jual-Kemudian-Bina’, pemaju membina harta tanah dan mula menjual sebelum pembinaan projek perumahan selesai. Dari saat pemaju memulakan pembangunan atau pembinaan, mereka sudah mula menjual rumah-rumah tersebut, dan pembeli yang melabur dalam pembangunan tersebut hanya mapu mengharap ihsan pemaju untuk menyiapkan rumah mereka.

Dari hasil penjualan rumah-rumah tersebut, pemaju akan menerima bayaran untuk harga pembelian sama ada daripada pembeli tunai atau daripada pinjaman bank yang dipohon oleh pembeli. Pemaju mengharapkan wang ini untuk membantu dalam pembangunan projek perumahan, dan kebiasannya disokong pula pembiayaan kewangan jambatan daripada bank atau institusi kewangan. Konsep ‘Jual-Kemudian-Bina’ ini menarik bagi pembeli yang dapat menikmati rebat, diskaun dan kadar pembeli awal, dan pemaju juga mendapat manfaat daripada aliran tunai yang baik untuk membolehkan mereka menyelesaikan projek tersebut.

Tetapi apa yang berlaku jika pemaju tidak dapat melengkapkan projek tersebut dan lebih teruk lagi, ianya terbengkalai, atau pembangunan tersebut siap tanpa hakmilik strata kerana tiada permohonan hakmilik strata?

Jika anda mengalami situasi sukar ini sebagai pembeli, kami berharap maklumat berikut akan dapat membantu anda di saat mencabar ini.

1. Ketahui Hak Undang-Undang Anda

Kerajaan telah berusaha untuk mengurangkan kes projek terbengkalai oleh pemaju melalui beberapa pindaan kepada Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (HDA). Akta ini telah beberapa kali dipinda dan terkini, pembeli rumah dilindungi melalui pindaan tahun 2012 yang dibuat kepada Seksyen 8A Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 2012 yang memberikan lebih perlindungan kepada pembeli di mana pembeli boleh memilih untuk menamatkan Perjanjian Jual Beli (S&P) di dalam beberapa situasi.

Beberapa perkara penting dalam pindaan tersebut adalah:

• pembangunan perumahan ditangguhkan, tergantung atau terhenti secara berterusan selama 6 bulan;
• jika pembeli telah mendapatkan pinjaman, kebenaran bertulis dari bank diperlukan dengan syarat bahawa bank tidak boleh menahan kebenaran secara tidak munasabah; dan
• pemaju diwajibkan untuk memulangkan semua wang yang diterima untuk harga pembelian (tanpa faedah) dalam tempoh 30 hari selepas penamatan tersebut.

Perkara di atas adalah beberapa peruntukan baru HDA yang berkuatkuasa pada tahun 2015. Sebelum ini, cubaan untuk menamatkan Perjanjian S&P melibatkan proses yang panjang dan sukar.

2. Dapatkan Bayaran Balik Penuh Dari Pemaju

Jika anda memilih untuk menamatkan Perjanjian S&P anda, pemaju terikat secara undang-undang secara untuk membuat pemulangan penuh tanpa faedah.

“Dalam hal di mana pembeli menggunakan haknya untuk menamatkan perjanjian jual beli di bawah subseksyen (1), pemaju perumahan yang berlesen hendaklah dalam tempoh tiga puluh hari daripada penamatan tersebut memulangkan atau menyebabkan pemulangan kepada pembeli tersebut semua wang yang diterima oleh pemaju perumahan berlesen dari pembeli tersebut tanpa sebarang faedah.”

Pada dasarnya, pemaju harus memulangkan jumlah penuh yang telah anda bayar sebelum ini, sebagai akibat penamatan perjanjian jual dan beli. Kegagalan pihak pemaju untuk melakukan yang sedemikian bermaksud bahawa mereka telah melakukan kesalahan di bawah Seksyen 8A(5).

3. Pemaju Boleh Didakwa

Ini membawa kita ke poin seterusnya di bawah Seksyen 8A(5) HDA.

Seksyen peruntukan baru ini mengakibatkan kesalahan kepada pemaju perumahan jika mereka gagal menyelesaikan projek mereka. Pemaju yang melakukan kesalahan ini boleh dikenakan denda tidak kurang dari RM50,000 tetapi tidak melebihi RM250,000 dan denda lanjutan tidak melebihi RM5,000 untuk setiap hari penangguhan.

4. Bantuan Untuk Pembeli Rumah

Pindaan terkini ini menjadikannya suatu jenayah jika pemaju perumahan mengabaikan projek mereka, dan ini boleh mencegah atau mengurangkan projek terbengkalai, tetapi sekali lagi pembeli rumah terpaksa menanggung beban untuk memulakan tindakan undang-undang jika pemaju enggan atau tidak mampu memulangkan wang pada harga pembelian.
Dalam kebanyakan situasi pembangunan perumahan terbengkalai, punca utamanya adalah pihak pemaju kekurangan dana terutamanya apabila penjualan projek tersebut mula perlahan atau sangat rendah.

Secara umumnya, pembeli rumah boleh mendapatkan bantuan untuk menerima perintah pelaksanaan khusus untuk memaksa pemaju menyiapkan pembangunan serta menyerahkan harta milik kosong atau memohon hakmilik strata.

Walau bagaimanapun, bagi pemaju yang menghadapi kesukaran dan kekangan kewangan, pemulangan harga pembelian kepada puluhan atau mungkin ratusan pembeli boleh menjadi satu beban dan pemaju mungkin hanya akan mengabaikan kemudian menggulung operasi, jadi perintah pelaksanaan khusus mungkin bukanlah idea yang baik.

Walaupun tindakan undang-undang selain daripada perintah pelaksanaan khusus boleh diambil untuk mendapat pemulangan daripada pemaju, ia hanya berkesan jika pemaju mempunyai dana untuk pemulangan wang. Dallam kebanyakan kes jika pembangunan tersebut terbengkalai, ia adalah tanda jelas bahawa pemaju tersebut dalam kesukaran kewangan yang serius.

5. Pemaju melakukan likuidasi

Apabila pemaju menghadapi masalah kewangan, pemaju mungkin menggulung operasi (melakukan likuidasi). Dalam situasi ini, seorang penyelesai akan dilantik oleh mahkamah untuk mengambil alih urusan pengurusan pemaju dan pembeli rumah akan perlu berkomunikasi rapat dengan penyelesai tersebut.

Penyelesai boleh mengumpulkan dana atau mendapatkan pemaju alternatif untuk menyelesaikan projek dan memohon hakmilik atau hakmilik strata, tetapi dalam kebanyakan situasi seperti ini, kos yang terlibat mungkin dicaj kemudian kepada pembeli rumah dan penyelesai mungkin meminta bayaran gantian daripada pembeli rumah.

Di sini, pembeli rumah mungkin dibebani lagi dengan kos tambahan dan kos untuk membeli rumah idaman mungkin meningkat.

Selalulah berunding dengan peguam yang layak dan kompeten untuk mendapatkan nasihat tentang hak-hak undang-undang anda di dalam dalam situasi tersebut.

Tips Untuk Mengelak Menjadi Mangsa Pemaju Yang Tidak Bertanggungjawab

• Elakkan skim ‘Jual-Kemudian-Bina’. Sebaliknya, pilih konsep ‘Bina-Kemudian-Jual’. Salah satu skim yang popular adalah ‘Bina-Kemudian-Jual 90:10’, di mana pembeli membayar deposit 10% terlebih dahulu, dan baki 90% hanya dibayar apabila rumah sudah siap.
• Lakukan sedikit penyelidikan dan pastikan anda mendapatkan maklumat mendalam tentang pemaju sebelum membeli daripada mereka.
• Pilih pemaju yang dikenali dan mempunyai rekod prestasi yang baik.
• Kenalpasti syarikat pembangunan hartanah yang disenarai hitam oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan Malaysia.

Melabur dalam hartanah yang kemudiannya terbengkalai sememangnya mematahkan semangat. Itulah sebabnya sebagai pembeli, kita harus selalu berwaspada dengan pemaju yang tidak mempunyai rekod prestasi yang baik dalam menyelesaikan projek. Sedikit penyelidikan proaktif sebelum anda mengambil langkah besar dalam pembelian harta tanah akan banyak membantu dalam jangka panjang.

Pernyataan dan informasi dalam artikel ini adalah pendapat penulis dan hanyalah sebagai panduan. Sebarang pembelian, penyewaan, atau pajakan harta tanah melibatkan banyak perihal perundangan dan lain-lain komplikasi, tertakluk kepada fakta dan situasi individu. Pembaca dan Pengguna amat disaran untuk mendapatakan nasihat profesional termasuk dari peguam, jurubank, dan/atau agen harta tanah yang berkelayakan dan kompeten untuk mengesahkan maklumat dan pernyataan berkenaan sebelum melakukan pembelian, penyewaan, atau pajakan. Sejauh yang dibenarkan undang-undang, kami mengecualikan dan menolak tanggungjawab atas kerugian dan kerosakan apa pun, sebagaimanapun jenis dan sebabnya, termasuk tanpa batasan, kerugian langsung, tidak langsung, umum, khusus, punitif, kebetulan, atau akibat.